Дело об аренде земельного участка

По спору о размере арендной платы удалось уменьшить на две трети исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – министерство, истец) обратилось в арбитражный суд к кооперативу № 29 по строительству и эксплуатации коллективных гаражей для автомобилей индивидуальных владельцев (далее – кооператив, ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2012 по 28.02.2015 в сумме 52 386 руб. 20 коп., пени в сумме 17 658 руб. 15 коп., всего 70 044 руб. 35 коп.

Истец обосновал свои исковые требования исходя их следующих соображений:

Между комитетом по управлению имуществом города Тулы (арендодатель) и кооперативом (арендатор) 14.04.2004 заключен договор № 04В0125 аренды земельного участка. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет из земель поселений города Тула, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:020631:0003, площадью 2 145 кв.м, расположенный по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. Седова, 44.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор уплачивает арендную плату, исчисленную со дня заключения договора. В силу пункта 4.2 договора размер арендной платы определяется на основании государственных и муниципальных нормативных правовых актов. Пунктом 4.4 предусмотрено, что в период действия договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, то есть независимо от согласия арендатора. Основаниями изменения размера арендной платы являются нормативные акты, изменяющие порядок исчисления арендной платы и (или) отдельные показатели, используемые при исчислении размера арендной платы. В пункте 4.5 договора определено, что размер арендной платы изменяется не чаще, чем один раз в календарный год независимо от даты заключения договора и даты предыдущего изменения размера арендной платы. Измененный размер арендной платы либо величина изменения действующей арендной платы, а также дата возникновения обязательства арендатора по уплате арендной платы в измененном размере доводятся до сведения арендатора через средства массовой информации или в письменной форме (пункт 4.7 договора). В силу пункта 8.1 договора за нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивает пени в размере, установленном нормативными актами. На дату подписания договора пени установлены в размере одного процента от суммы недоимки за каждый месяц просрочки (пункт 8.2 договора).

В связи с принятием Закона Тульской области от 10.12.2008 № 1168-ЗТО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле» распоряжение земельными участками с 01.01.2009 государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле осуществляется администрацией Тульской области.

На момент заключения договора аренды земельного участка от 14.04.2004 № 04В0125 арендная плата исчислялась в соответствии с решением Тульской городской Думы от 22.04.1999 № 18/297 и с даты государственной регистрации договора до 01.06.2004 составила 4 232 руб. 09 коп., а с 01.06.2004 – 126 руб. 96 коп. в месяц.

Письмом от 28.02.2012 № 20-01-19/4474 в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных 4 участков, применяемых для определения размера арендной платы», министерство уведомило ответчика об изменении размера арендной платы, которая составила 7 859 руб. 20 коп. С 01.01.2013 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (постановление правительства Тульской области от 18.12.2012 № 715) арендная плата по договору составила 3 885 руб. 10 коп., о чем арендатор уведомлен публикацией в газете «Тульские известия» от 31.01.2013 № 14.

Я представлял интересы кооператива № 29. После ознакомления со всеми материалами дела я постилал, что исковые требования существенно завышенные и Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области необоснованно рассчитало их размер.

При этом я руководствовался следующими соображениями:

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, в силу разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при определении размера арендной платы подлежит применению регулируемая арендная плата. Кроме того, сами стороны в договоре аренды от 14.04.2004 № 04В0125 предусмотрели условие (пункт 4.2), согласно которому размер арендной платы определяется на основании государственных и муниципальных нормативных правовых актов. До вступления в силу Закона Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО) размер арендной платы за земельные участки определялся на основании отчетов независимых оценщиков о рыночной стоимости размера арендной платы, представляемых в уполномоченный орган. В связи со вступлением указанного Закона в силу с 01.01.2012 годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Аг = КС x Ки, где Аг – годовой размер арендной платы, в рублях; КС – кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; Ки – коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, в процентах. Соответствующие коэффициенты к видам разрешенного использования установлены постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259, согласно строке 3 которого коэффициент Ки для земельных участков, предназначенных для хранения индивидуального автотранспорта (гаражи кооперативов и организаций), составляет 0,014. Постановлением правительства Тульской области от 13.06.2012 № 254 в постановление от 20.12.2011 № 259 внесены изменения, согласно которым коэффициент для указанных земельных участков определен 0,0064. 7 Постановление от 13.06.2012 № 254 вступило в силу со дня опубликования в газете «Тульские известия» № 87 от 21.06.2012. При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в 2012 году составляла 6 736 458 руб. 30 коп., суд приходит к выводу о том, что в мае 2012 года ответчиком подлежала уплате арендная плата в сумме 7 859 руб. 20 коп. (с применением Ки 0,014); в июне 2012 года в сумме 6 217 руб. 39 коп. (с применением до 21.06.2012 Ки 0,014, а после – Ки 0,0064); с 01.07.2012 по 31.12.2012 – по 3 592 руб. 77 коп. ежемесячно (с применением Ки 0,0064). С 01.01.2013 вступило в силу постановление правительства Тульской области от 18.12.2012 № 715 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы», которым установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 7 284 568 руб. 98 коп. В этой связи, с 01.01.2013 размер арендной платы с применением новой кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента Ки 0,0064 составляет 3 885 руб. 10 коп. в месяц.

В итоге учитывая изложенное в совокупности, принимая во внимание произведенные ответчиком платежи, суд нашел требования министерства законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в части взыскания с кооператива задолженности по арендной плате за период с 01.05.2012 по 28.02.2015 в сумме 17 145 руб. 81 коп. Основания для начисления и взыскания арендной платы в сумме 35 240 руб. 39 коп. отсутствуют, требования истца в этой части подлежат оставлению без удовлетворения. Расчет задолженности на сумму 17 145 руб. 81 коп. произведен ответчиком, соответствует фактическим обстоятельствам дела, не оспорен истцом.

Таким образом, мне удалось сократить сумму исковых требований на две трети.

Дело А68-11784/2014